Будівництво України: матеріальна база відбудови, житловий розрив і інерційна траєкторія до 2035 року

** Будівництво є одним із ключових доменів реіндустріалізації України, тому що саме цей сектор перетворює фінансування, державні рішення, донорські програми й приватні інвестиції на фізично завершені об’єкти. У межах A5 будівництво розглядається як виробничо-інвестиційний контур: будівельні матеріали, підрядники, житловий pipeline, інженерні споруди, інфраструктурні роботи, цифрове управління, приватний капітал і технологічна модернізація формують єдину систему виконання.

Після 2022 року цей контур опинився між двома сильними тисками. Перший — масштаб потреб. RDNA5 оцінює пряму шкоду будівлям та інфраструктурі у 195,1 млрд доларів США, а потреби відновлення і реконструкції на 2026–2035 роки — у 587,7 млрд доларів США [6]. Другий — ослаблення самої будівельної бази: частина виробничих потужностей будівельних матеріалів втрачена або зруйнована, завантаження підприємств залишається низьким, собівартість зросла, а попит перемістився в бік безпечніших регіонів [1], [8].

Головна теза цього звіту: обмеженням відбудови є ширший набір факторів, ніж доступний бюджет. Матеріали становлять близько 65% повної вартості будівництва, а десятирічна реконструкція житла й інфраструктури може потребувати близько 32 млрд доларів США додаткової будівельної активності щороку [4]. Тому ключовими змінними стають цемент, бетон, залізобетон, скло, ізоляція, металеві компоненти, енергія, логістика, підрядна спроможність, житлові старти, регіональна безпека і доступність приватного фінансування.

Інерційна траєкторія до 2035 року означає поступове відновлення без повної компенсації втрат. Сектор може збільшувати номінальні обсяги, підтримувати інфраструктурні й аварійні роботи, добудовувати частину довоєнного backlog та обслуговувати попит у безпечніших регіонах. Але без локалізації критичних матеріалів, стабілізації витрат, нормалізації житлового pipeline, цифрового контролю проєктів та індустріалізованого будівництва розрив між потребами і завершеними роботами зберігатиметься.

Технологічні рішення — BIM, DREAM, прекаст, модульне будівництво, низьковуглецеві матеріали, автоматизація — можуть бути прискорювачами за умови інтеграції у реальний портфель відбудови, стандарти, закупівлі, виробництво матеріалів і приватні інвестиції [3], [10]. Тому A5 має читатися як звіт про спроможність виконання: чи здатна Україна перетворити масштаб реконструкційних потреб 2026–2035 років на достатній фізичний обсяг житла, інфраструктури, соціальних об’єктів і промислових майданчиків.

** A5 розглядає будівництво як базовий домен реіндустріалізації, тому межа звіту проходить ширше, ніж ринок підрядних робіт. У цьому розділі будівництво трактується як виробничо-інвестиційний ланцюг, що поєднує будівельні матеріали, девелопмент, інфраструктурні роботи, житловий pipeline, державні та донорські програми, приватний капітал, цифрове управління і технологічну модернізацію. Така рамка потрібна, щоб оцінити здатність країни фізично виконувати реконструкційний попит у 2026–2035 роках.

Карта завдань A5 задає п’ять обов’язкових блоків. Перший — оцінка виробничих потужностей у ключових матеріалах: цементі, склі, цеглі, залізобетонних конструкціях та суміжних продуктах. Другий — виробничі дані за 2019–2024 роки, які мають відокремити довоєнну базу, шок 2022 року та часткове відновлення 2023–2024 років. Третій — аналіз попиту й прогнозу відновлення, оскільки після вторгнення попит змістився в бік аварійного ремонту, інженерних споруд, захисної інфраструктури, релокації бізнесу та житла у безпечніших регіонах. Четвертий — сценарій до 2030–2035 років. П’ятий — R&D, цифрові рішення та технологічні зміни у секторі.

Логіка звіту побудована від матеріальної бази до сценарного висновку. Спочатку фіксуються будівельні матеріали та їхні вузькі місця. Далі аналізуються обсяги будівництва і житловий pipeline. Після цього розглядаються шкода, потреби відбудови, собівартість, регіональна асиметрія, технологічні опції та інерційний сценарій. Такий порядок дозволяє не змішувати потребу у відбудові з реальною спроможністю сектору.

Доказова база A5 має окремий контрольований діапазон джерел, який включає KSE, IFC, OECD, RDNA, DREAM, Держстат, галузеві огляди та реєстри компаній. Для домену також збережені machine-readable кандидати: обсяги будівельної продукції, фінансовий результат сектору, виробничі показники матеріалів, ряди для житлових стартів і введення житла. У публічній версії ці дані використовуються з різним статусом: підтверджені source-card facts — як основа числових тверджень; workbook-кандидати — як матеріал для подальшої нормалізації; сценарні припущення — як умовні параметри.

Отже, A5 має бути секторним звітом про спроможність будівельного контуру. Його основне питання: чи може Україна за наявних матеріальних, фінансових, регіональних і технологічних обмежень перетворити масштаб потреб 2026–2035 років на достатній фізичний обсяг завершених робіт. Саме ця логіка визначає подальші блоки звіту: матеріали, будівельні роботи, житло, фінансування, собівартість, регіони, технології та інерційний сценарій.

** Промисловість будівельних матеріалів є виробничою основою відбудови. Вона визначає, чи можуть фінансування, проєктні рішення та державні програми перейти у фізично завершені об’єкти. До цього контуру належать цемент, бетон, залізобетонні вироби, скло, ізоляція, цегла, стінові матеріали, кераміка, металеві компоненти та інші продукти, потрібні для житла, доріг, енергетичних об’єктів, соціальної інфраструктури і промислових майданчиків.

До повномасштабної війни сектор мав переважно внутрішню орієнтацію. За оцінкою KSE, у 2021 році ринок будівельних матеріалів становив близько 16 млрд доларів США, а приблизно 95% продукції споживалося всередині країни [1]. Це означає, що галузь була внутрішнім промисловим контуром, який мав забезпечувати житлове будівництво, інфраструктуру, ремонти, промислові об’єкти та державні програми.

Війна вдарила по цьому контуру одночасно через фізичні втрати, регіональні ризики, логістику, енергію та попит. За оцінкою KSE, близько 15% виробничих потужностей будівельних матеріалів зазнали руйнувань [1]. Для відбудови це критично: низьке або нестабільне завантаження означає резерв для зростання, але також фінансову слабкість підприємств, втрату персоналу, знос обладнання і ризик, що швидко наростити випуск у момент пікового попиту буде складно.

Найшвидше реагують короткоциклові матеріали — цемент, бетон і залізобетон. Вони безпосередньо прив’язані до аварійного ремонту, інженерних споруд, укриттів, доріг, мостів та енергетичного захисту. Водночас саме тут видно масштаб шоку. За даними Pro-Consulting, виробництво бетонних виробів у 2022 році скоротилося на 76%, а в 2023 році ринок відновився приблизно на 20%, залишаючись суттєво нижче рівня 2021 року [7]. Сектор вийшов із найглибшої точки, але не повернувся до довоєнної рівноваги.

Структура ринку поєднує фрагментацію і концентрацію. У сегменті залізобетонних виробів працює понад 100 компаній, але лише частина має значні потужності, а десять найбільших операторів контролюють близько 40% ринкової ємності [7]. У ширшій групі виробників будівельних матеріалів Top-1000 фіксує 28 компаній із чистим доходом понад 1 млрд грн [11]. Для політики відбудови це означає, що частина виробництва може швидко реагувати локально, але критичні сегменти залежать від обмеженої кількості великих виробничих вузлів.

Окремі матеріали залишаються вузькими місцями. Скло має високий ризик через слабку внутрішню виробничу базу; ізоляція, газобетон, ПВХ-профіль, кераміка і частина стінових матеріалів чутливі до енергії, логістики, імпортних складових та регіонального попиту. Це означає різну швидкість відновлення: бетон і цемент можуть швидше поглинати інфраструктурний попит, тоді як імпортозалежні й енергоємні матеріали створюють ризик затримок, здорожчання та нерівномірної реконструкції.

Матеріали мають макроекономічне значення. OECD оцінює, що будівельні матеріали становлять близько 65% повної вартості будівництва [4]. Отже, кожне подорожчання цементу, скла, ізоляції, металу, енергії чи логістики зменшує реальний обсяг робіт, який можна виконати за наявний бюджет. Для A5 це ключовий висновок: фінансування відбудови саме по собі не гарантує виконання, якщо матеріальна база не має достатньої потужності, географії, енергостабільності та цінової стійкості.

У сценарії до 2035 року будівельні матеріали мають розглядатися як стратегічний промисловий вузол. Без локалізації критичних матеріалів, модернізації виробництв, стабільного електропостачання, прогнозованої логістики та підтримки індустріалізованого будівництва Україна ризикує отримати ситуацію, у якій потреби відбудови є підтвердженими, але фізична здатність виконання відстає від потреб.

** Будівельні роботи показують, чи перетворюється промислова база матеріалів на завершені об’єкти: житло, дороги, мости, енергетичну інфраструктуру, соціальні заклади, виробничі площі та об’єкти захисту. Для A5 цей блок важливий тому, що потреба у відбудові сама по собі не є показником виконання. Фактична спроможність сектору визначається обсягом робіт, реальними цінами, доступністю матеріалів, підрядною базою, безпекою регіонів і житловим pipeline.

У 2021 році будівництво входило у кризу з високою базою активності: обсяг будівельних робіт становив близько 258 млрд грн. У 2024 році він досяг близько 204,7 млрд грн, тобто залишався нижчим за довоєнний рівень [9]. У 2022 році сектор отримав шок одночасно через зупинку майданчиків, руйнування активів, зміну регіонального попиту, логістичні обмеження і різке зростання ризику для приватних замовників. Галузеві огляди фіксують різке падіння ринку після початку повномасштабної війни; у публічній версії точні регіональні оцінки подаються як оцінки галузевих учасників, а не як офіційний статистичний ряд [8].

Відновлення 2023–2024 років потребує читання через реальні, а не лише номінальні обсяги. У 2024 році будівельні роботи зросли порівняно з 2023 роком, але залишалися нижчими за 2021 рік [9]. Отже, значна частина видимого відновлення може бути ціновим ефектом. Для сценаріїв до 2030–2035 років це означає, що грошовий обсяг робіт має доповнюватися реальним показником: скільки фізичних об’єктів і квадратних метрів сектор може створити за наявний бюджет.

Житловий сегмент потребує окремої інтерпретації. Введення житла в експлуатацію може виглядати стабільнішим, ніж реальний запуск нового будівельного циклу, якщо значна частина завершень походить із довоєнного backlog — проєктів, розпочатих до 2022 року і добудованих пізніше. Тому в A5 потрібно відокремлювати три показники: нові старти житла, введення в експлуатацію та залишок довоєнних проєктів. Без цього можна помилково трактувати добудову старих об’єктів як відновлення повноцінного ринку нового житла.

Ця різниця має пряме значення для 2030–2035 років. Якщо нові старти залишаються нижчими за довоєнний рівень, то через два\-три роки це проявиться у слабших завершеннях, навіть якщо поточна статистика введення житла тимчасово тримається на backlog. Такий механізм створює ризик відкладеного дефіциту: потреба в житлі зростає через пошкодження, внутрішнє переміщення населення і зношення фонду, але pipeline нових проєктів не формує достатньої бази майбутніх введень.

Для промислової політики це означає, що житло варто розглядати як частину виробничого попиту. Житловий pipeline прямо впливає на попит на цемент, бетон, скло, ізоляцію, металеві компоненти, транспорт, робочу силу і локальні виробництва. Якщо нові старти концентруються у безпечніших регіонах, а найбільші руйнування залишаються в інших територіях, відбудова набуває просторово нерівномірного характеру.

Головний висновок цього блоку: A5 має оцінювати будівництво не за одним номінальним рядом, а за системою пов’язаних показників. Потрібні реальний обсяг будівельних робіт, нові старти житла, введення житла, довоєнний backlog, регіональна структура активності та матеріальні обмеження. Лише така структура показує, чи здатен сектор підтримати десятирічну реконструкцію без нового розриву між потребами відбудови і фактичним виконанням.

** Масштаб A5 визначається розривом між накопиченою шкодою та реальною здатністю будівельного сектору виконувати роботи. Для будівництва важливі пошкоджені об’єкти, довгострокова потреба у житлі, інфраструктурі, виробничих площах, соціальних об’єктах, енергетичних спорудах і матеріальній базі реконструкції. Саме цей розрив перетворює A5 з галузевого опису на один із ключових блоків макроекономічного сценарію.

За оцінками KSE, найбільша частина прямої шкоди припадає на житловий сектор — близько 60 млрд доларів США. Окремий блок втрат стосується промисловості, будівництва та сектору послуг — близько 14,4 млрд доларів США. Для будівельного сектору це означає втрату основних засобів, незавершених капітальних інвестицій, матеріальних запасів і частини майбутньої виручки [2].

Поточним міжнародним бенчмарком для A5 має бути RDNA5. Станом на 31 грудня 2025 року RDNA5 оцінює пряму шкоду будівлям та інфраструктурі у 195,1 млрд доларів США, а потреби відновлення і реконструкції на 2026–2035 роки — у 587,7 млрд доларів США [6]. Житловий сектор залишається одним із головних вузлів: потреби житла оцінені у 89,8 млрд доларів США, близько 14% житлового фонду пошкоджено або зруйновано, а руйнування торкнулися понад 3 млн домогосподарств [6].

RDNA4 слід зберігати як попередній бенчмарк, а не як альтернативну поточну оцінку. У RDNA4 сукупні потреби відновлення й реконструкції оцінювалися у 524 млрд доларів США, а 13% житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, що зачепило понад 2,5 млн домогосподарств [5]. Перехід від RDNA4 до RDNA5 показує, що масштаб реконструкції не є статичним: із продовженням війни, руйнувань, зношення активів і затримок у виконанні потреби зростають.

Макроекономічний тиск цього контуру видно через оцінку OECD. Відбудова житла та інфраструктури протягом десятиріччя може потребувати близько 32 млрд доларів США додаткової будівельної активності щороку, що близьке до 15% очікуваного ВВП [4]. Оскільки будівельні матеріали становлять близько 65% повної вартості будівництва, фінансова потреба швидко перетворюється на потребу в цементі, бетоні, склі, ізоляції, сталі, логістиці, енергії та підрядній спроможності [4].

Приватний сектор є необхідною частиною цього рівняння, але його участь залежить від умов. IFC підкреслює, що будівельний ланцюг — від виробництва матеріалів до девелопменту — переважно складається з приватних, здебільшого локальних компаній [3]. OECD і RDNA4 дають орієнтир приблизно до однієї третини потенційної участі приватного сектору за наявності реформ і механізмів зниження ризику [4], [5]. RDNA5 підвищує верхню межу до 40% загальних потреб за умови належних реформ [6]. У фінальному звіті це має подаватися як умовний діапазон, а не як гарантований обсяг приватного фінансування.

Для A5 головний висновок такий: попит на відбудову вже суттєво перевищує поточну логіку поступового галузевого відновлення. Якщо країна має підтримувати додаткову будівельну активність у десятки мільярдів доларів щороку, слабкими місцями стають гроші, матеріали, проєктна підготовка, підрядники, регіональна безпека, кредитні умови, страхування ризиків і прозорість виконання. Без цього потреби 2026–2035 років залишатимуться на рівні оцінок, а не завершених об’єктів.

** Відбудова залежить від кількості проєктів, доступного фінансування і фізичного обсягу робіт, який можна виконати за кожну гривню або долар. Для A5 це центральне питання, тому що будівельні матеріали становлять близько 65% повної вартості будівництва [4]. Якщо дорожчають цемент, бетон, скло, ізоляція, метал, енергія, паливо або логістика, той самий номінальний бюджет дає менший реальний обсяг житла, доріг, енергетичних об’єктів і промислових майданчиків.

Після 2022 року сектор перейшов у дорожчу виробничу точку. За оцінкою KSE, собівартість будівництва у 2022–2023 роках зросла на 53% [1]. Це зростання поєднало кілька каналів: подорожчання енергії, перебої електропостачання, використання генераторів, дорожчу логістику, вищу вартість пального, дефіцит окремих матеріалів, імпортну залежність у частині компонентів, пошкодження підприємств і кадровий тиск. У результаті відновлення попиту не означає автоматичного відновлення прибутковості.

Саме тому номінальну динаміку потрібно відокремлювати від реальної. У 2024 році обсяг будівельних робіт збільшився порівняно з 2023 роком, але залишався нижчим за довоєнний показник 2021 року [9]. Без корекції це може виглядати як значне повернення до довоєнного рівня. Але публічна інтерпретація має враховувати інфляцію, матеріальні витрати, вартість енергії та зміну структури робіт.

Для виробників матеріалів і підрядників це створює асиметричну картину. Короткоциклові матеріали — бетон, цемент, залізобетонні елементи — швидше отримують попит від аварійних ремонтів, інженерних споруд, укриттів та енергетичної інфраструктури. Натомість енергоємні та імпортозалежні сегменти — скло, кераміка, частина стінових матеріалів, ПВХ-профіль, утеплювачі — сильніше залежать від тарифів, логістики, валютного курсу й доступності комплектуючих [1], [4]. Це означає, що різні частини A5 входять у відбудову з різною фінансовою стійкістю.

Рентабельність сектору має оцінюватися обережно. У робочому масиві A5 є окремі workbook-кандидати для фінансових результатів і маржі будівельних компаній, але до нормалізації рядків вони мають залишатися допоміжним матеріалом, а не повноцінним публічним рядом. У фінальній версії ці дані можна використовувати лише після перевірки структури таблиці, періоду, одиниць виміру, джерела та способу розрахунку. До цього моменту коректніше говорити про загальний тиск на маржу, а не про точні коефіцієнти прибутковості.

Ціновий тиск змінює і поведінку замовників. Державні та донорські програми можуть підтримувати інфраструктурні, соціальні й аварійні проєкти навіть за високої собівартості. Приватний девелопмент реагує жорсткіше: вищі матеріальні витрати, дорожче фінансування, ризик продажів і безпекова невизначеність відкладають частину житлових і комерційних стартів. У результаті добудова старого backlog може тривати, але новий pipeline формується повільніше.

Для A5 головний висновок полягає в тому, що вартісний шок став самостійним обмеженням відбудови. Навіть за наявності підтверджених потреб і великих бюджетів сектор не повертається до довоєнної рівноваги автоматично. Реальний обсяг робіт, маржа виробників, доступність матеріалів, енергетична стабільність, логістика і платоспроможність замовників мають розглядатися як один контур. У цьому контурі інерційний сценарій означає повільне фізичне відновлення, збереження ризику збитковості для частини сегментів і потребу в стандартизованому контролі вартості у великих проєктах реконструкції.

** Після 2022 року будівельний попит в Україні став різко нерівномірним. До повномасштабної війни сектор залежав від поєднання приватного житлового девелопменту, державних інфраструктурних програм, комерційного будівництва та локальних ринків матеріалів. Війна змінила цю карту: будівництво почало рухатися за логікою безпеки, релокації, доступності робочої сили, матеріалів і підрядників.

У 2022–2023 роках галузеві огляди фіксували глибоке скорочення будівельного ринку та різку регіональну асиметрію: прифронтові регіони втратили найбільшу частину активності, центральні регіони також суттєво скоротили обсяги, а захід України отримав додатковий попит через релокацію бізнесу, внутрішньо переміщених осіб і розвиток нерухомості у безпечніших регіонах [8]. У публічній версії ці оцінки мають читатися як галузеві, а не як офіційний статистичний ряд.

Ця асиметрія створює розрив між місцем руйнування і місцем нового будівельного попиту. RDNA5 оцінює, що близько 14% житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, а руйнування торкнулися понад 3 млн домогосподарств [6]. Значна частина цієї потреби пов’язана з територіями, де будівництво обмежене безпекою, розмінуванням, доступом до мереж, робочою силою і фінансуванням. Водночас фактична будівельна активність сильніше концентрується там, де ризик нижчий і проєкти можуть швидше перейти до виконання.

Структура попиту також змінилася. Частина ринку змістилася до аварійного ремонту, інженерних споруд, захисту енергетичних об’єктів, укриттів, логістичних майданчиків і нежитлових об’єктів для релокованого бізнесу. Це підтримує виробників бетону, цементу, залізобетону та підрядників, які працюють у коротших циклах. Такий попит не заміщає повноцінний житловий цикл у регіонах, де приватний девелопмент фактично зупинився через безпекову невизначеність.

Для A5 важливо, що географічна асиметрія впливає на обсяг робіт і промислову карту матеріалів. Якщо попит концентрується у безпечніших регіонах, виробники і логістичні ланцюги мають перебудовуватися під нову географію. Якщо найбільші руйнування залишаються у східних і південних регіонах, а матеріальні й підрядні потужності переміщуються або концентруються в інших частинах країни, реконструкція отримує додаткову логістичну вартість і часовий лаг.

DREAM може бути корисним інструментом для прозорості цієї карти. Його доцільно використовувати як цифровий реєстр проєктів, програм, етапів і заявлених потреб, а не як статистику фактично виконаних будівельних робіт [10]. Для фінального звіту це означає, що DREAM має виконувати роль шару проєктної видимості: він показує, де сформовано портфель відновлення, але не доводить сам по собі, що роботи завершені або що фізичний обсяг будівництва вже реалізований.

Інерційний ризик полягає в тому, що країна може отримати двошвидкісну відбудову. У безпечніших регіонах будівництво, житло й комерційні об’єкти відновлюватимуться швидше. У територіях із найбільшими пошкодженнями потреби можуть накопичуватися довше, очікуючи безпекових умов, фінансових гарантій, підрядників, матеріалів і підготовлених проєктів. Така траєкторія закріплює міграційні потоки, змінює ринки праці, підвищує навантаження на житло в приймаючих регіонах і відкладає реконструкцію промислових майданчиків там, де вона найбільш потрібна.

Головний висновок для A5: відбудова не має єдиної національної швидкості. Її визначають чотири карти одночасно: карта руйнувань, карта безпеки, карта фактичної будівельної активності та карта матеріально-підрядної спроможності. Якщо ці карти не узгоджувати через фінансування, пріоритизацію, логістику та цифровий контроль проєктів, регіональна асиметрія стане структурним обмеженням реконструкції до 2035 року.

** Технологічний блок A5 має розглядатися як частина виробничої спроможності. До повномасштабної війни будівельний сектор уже мав обмеження: концентрацію виробництва, відсутність достатньої внутрішньої бази для листового скла, зношений житловий фонд, низький рівень R&D, залежність від імпортних матеріалів, обладнання і технологічних рішень [1]. Війна зробила ці обмеження критичними, бо реконструкція потребує швидкості, повторюваної якості, контрольованої вартості та здатності масштабувати типові рішення.

Перший напрям — індустріалізоване будівництво. Прекаст, модульні конструкції, заводське виготовлення елементів і стандартизований монтаж можуть скоротити час робіт на майданчику, зменшити залежність від дефіцитної робочої сили та підвищити контроль якості. Для України це особливо важливо в житлі, школах, лікарнях, укриттях, захисних енергетичних спорудах і типових соціальних об’єктах. Але цей напрям працює лише за наявності стабільного портфеля замовлень, технічних стандартів, локальних виробничих майданчиків і проєктної підготовки.

Другий напрям — матеріали з нижчим вуглецевим слідом, нижчою енергоємністю або меншою імпортною залежністю. До цієї групи можуть належати низьковуглецевий цемент, геополімерний бетон, сучасна теплоізоляція, біокомпозитні матеріали та інші рішення, які зменшують вартість життєвого циклу будівель. Їхня роль виходить за межі екологічного порядку денного. Якщо матеріали становлять близько 65% вартості будівництва, то будь-яке масштабне рішення, яке знижує матеріальні витрати, пришвидшує монтаж або зменшує залежність від імпорту, має макроекономічний ефект [4].

Третій напрям — цифровізація проєктного циклу. BIM, цифрові двійники, стандартизовані кошториси, контроль змін, електронна документація та інтеграція з реєстрами відбудови можуть зменшити втрати часу, бюджетні відхилення і слабку координацію між замовником, проєктантом, підрядником та донором. DREAM у цьому контурі має використовуватися як цифровий шар прозорості й управління портфелем відбудови, але не як статистика фактично виконаних будівельних робіт [10].

Четвертий напрям — автоматизація. 3D-друк, роботизоване зварювання, кладка, фарбування, монтаж і повторювані операції можуть частково компенсувати кадровий дефіцит і підвищити продуктивність. У короткому горизонті це залишатиметься нішевим інструментом. У горизонті до 2035 року такі рішення можуть мати значення для стандартизованих об’єктів, але лише за умови сертифікації, локальних підрядників, доступу до обладнання і зрозумілого попиту.

IFC оцінює, що інноваційні й сталі будівельні рішення можуть мобілізувати близько 4 млрд євро приватних інвестицій і створити понад 17 тис. прямих та непрямих робочих місць [3]. Для A5 це не гарантований результат, а умовний інвестиційний контур. Він потребує реформ, технічних стандартів, фінансування, страхування ризиків, підготовленого портфеля проєктів і компаній, здатних масштабувати рішення в реальному будівництві.

Головний висновок цього блоку: технології мають оцінюватися через виконання. У інерційному сценарії R&D і цифровізація залишаються фрагментованими, а будівництво продовжує працювати дорожче, повільніше і з високою залежністю від ручної координації. У трансформаційному сценарії індустріалізоване будівництво, цифрове управління, нові матеріали й автоматизація можуть скоротити розрив між потребами реконструкції та фізичною спроможністю сектору.

** Інерційний сценарій A5 описує траєкторію будівництва за умов, коли сектор поступово відновлюється після шоку 2022 року, але не отримує достатнього набору змін для повної компенсації втрат. Це умовна модель, у якій зберігаються ключові обмеження: частково втрачена матеріальна база, висока собівартість, нерівномірна регіональна активність, слабкий житловий pipeline, залежність від бюджетно-донорського попиту та повільна технологічна модернізація.

Перший блок сценарію — реальний обсяг будівельних робіт. Номінальна статистика показує часткове повернення активності після 2022 року, але для сценарію потрібна корекція на ціни. У 2024 році обсяг будівельних робіт залишався нижчим за довоєнний показник 2021 року [9]. Тому базовий висновок моделі такий: сектор уже вийшов із найглибшої точки, але його реальна фізична активність лишається значно нижчою за рівень 2021 року.

Другий блок — матеріальні та вартісні обмеження. За даними KSE, частина виробничих потужностей будівельних матеріалів була зруйнована, а собівартість будівництва у 2022–2023 роках зросла на 53% [1]. У моделі це означає, що сектор може нарощувати номінальні обсяги швидше, ніж реальні фізичні результати. За інерції відновлення буде дорогим, нерівномірним і чутливим до енергії, логістики, пального, імпортних матеріалів і кадрів.

Третій блок — попит на реконструкцію. RDNA5 оцінює пряму шкоду будівлям та інфраструктурі у 195,1 млрд доларів США, а потреби відновлення і реконструкції на 2026–2035 роки — у 587,7 млрд доларів США [6]. OECD додає макроорієнтир: десятирічна відбудова житла та інфраструктури може потребувати близько 32 млрд доларів США додаткової будівельної активності щороку, а матеріали становлять близько 65% вартості будівництва [4]. Отже, потреба зростає швидше, ніж гарантована здатність сектору виконувати роботи.

Четвертий блок — житловий pipeline. Для житла важливо відокремлювати введення в експлуатацію від нових стартів. Якщо частина завершень тримається на довоєнному backlog, то формально стабільне введення житла не означає достатній новий цикл будівництва. В інерційному сценарії backlog поступово вичерпується, а нові старти відновлюються повільно. Це створює ризик відкладеного житлового дефіциту: потреба у житлі збільшується через руйнування і переміщення населення, але майбутня база завершень не нарощується достатньо швидко.

П’ятий блок — структура робіт. Інженерні споруди, аварійне відновлення, енергетичний захист і нежитлові об’єкти можуть залишатися головними драйверами у короткому горизонті. Але за інерції їхній темп поступово сповільнюється після фази відскоку: перші роки дають ефект низької бази, а далі обмеження фінансування, матеріалів, підрядників і регіональної безпеки стають сильнішими. Приватний житловий і комерційний попит відновлюється повільніше, бо він залежить від ризику, кредитних умов, продажів і платоспроможності домогосподарств.

У горизонті 2030–2035 років інерційний сценарій означає хронічне недовиконання потреб. Галузь продовжує працювати, окремі сегменти відновлюються, а інфраструктурний попит підтримує частину підрядників і виробників матеріалів. Але без локалізації критичних матеріалів, стабільного енергозабезпечення, сильнішого приватного фінансування, нормалізації житлового pipeline, цифрового контролю і технологічної модернізації сектор не виходить на темп, співмірний з потребами реконструкції 2026–2035 років.

Головний сценарний висновок: A5 входить у довгий період, де попит на будівництво є структурно високим, але виконання обмежене виробничими, фінансовими та регіональними факторами. За інерції Україна отримає повільну реконструкцію з накопиченням відкладених робіт: житла, соціальної інфраструктури, промислових майданчиків і територій, де безпека та фінансування не дозволяють швидко перейти від потреб до завершених об’єктів.

** A5 показує, що будівництво має розглядатися як промислово-виконавчий домен. Потреби України вже вимірюються сотнями мільярдів доларів, але стратегічне питання полягає не тільки в обсязі фінансування. Головне питання — чи здатен будівельний контур перетворити ці потреби на завершені об’єкти: житло, дороги, мости, енергетичну інфраструктуру, соціальні об’єкти, промислові майданчики й інженерні споруди [4], [6].

Перший сигнал — будівельні матеріали мають бути частиною промислової політики. Якщо матеріали становлять близько 65% вартості будівництва, то цемент, бетон, скло, ізоляція, залізобетон, стінові матеріали й металеві компоненти стають одним із головних обмежувачів темпу реконструкції [4]. За наявності втраченої частини потужностей, низького завантаження і високої собівартості будь-яка програма відбудови має оцінювати проєктні бюджети та виробничу спроможність матеріальної бази [1].

Другий сигнал — житловий pipeline є окремим стратегічним ризиком. RDNA5 фіксує значний масштаб пошкодженого житлового фонду і мільйони постраждалих домогосподарств [6]. Водночас введення житла може тимчасово підтримуватися довоєнним backlog, тоді як нові старти формують слабшу базу майбутніх завершень. Якщо не відокремлювати добудову старих проєктів від нового циклу будівництва, країна може переоцінити реальну здатність житлового ринку закривати потреби 2030–2035 років.

Третій сигнал — відбудова матиме різну швидкість у різних регіонах. Після 2022 року будівельна активність перемістилася в бік безпечніших територій, тоді як найбільші руйнування часто пов’язані з регіонами, де будувати складніше через безпеку, розмінування, доступ до мереж, підрядників і матеріалів [8]. Це створює ризик двошвидкісної реконструкції: частина територій швидше поглинатиме інвестиції, а інша частина накопичуватиме відкладені потреби.

Четвертий сигнал — приватний капітал потрібен, але він не замінює політику ризику. Джерела дають умовний діапазон участі приватного сектору: від приблизно однієї третини до 40% потреб за наявності реформ, прозорої підготовки проєктів, страхування, гарантій, зрозумілих контрактів і банківської придатності [4], [6]. Без цих умов приватні інвестиції концентруватимуться у безпечніших і ліквідніших сегментах, тоді як складні соціальні, регіональні та інфраструктурні проєкти залишатимуться залежними від бюджетно-донорського ядра.

П’ятий сигнал — цифровізація і R&D мають оцінюватися через виконання. DREAM, BIM, прекаст, модульне будівництво, низьковуглецеві матеріали, автоматизація і нові технології можуть зменшити час, вартість, імпортну залежність і ризик невиконання проєктів [3], [10]. Але ці інструменти стають прискорювачами лише тоді, коли інтегровані у реальний портфель відбудови, технічні стандарти, закупівлі, виробництво матеріалів і підрядну практику.

Підсумковий сигнал для стратегії реіндустріалізації: інерційний сценарій A5 означає хронічне недовиконання потреб. Будівництво поступово відновлюється, але без локалізації критичних матеріалів, стабілізації витрат, фінансових гарантій, регіональної пріоритизації, цифрового контролю і технологічної модернізації воно не зможе перетворити масштаб потреб 2026–2035 років на достатній фізичний обсяг робіт. Саме тому A5 має входити до загальної стратегії як домен, що визначає темп повернення житла, інфраструктури, виробничих площ і регіональної економічної спроможності.

** [1] Kyiv School of Economics. Structural Changes and Challenges in Ukraine’s Construction Industry. Kyiv School of Economics, 2024.

[2] Kyiv School of Economics. Damages to Ukraine’s infrastructure due to the war have risen to $170 billion — KSE Institute estimate as of November 2024. Kyiv School of Economics, 2025. URL: https://kse.ua/about-the-school/news/damages-to-ukraine-s-infrastructure-due-to-the-war-have-risen-to-170-billion-kse-institute-estimate-as-of-november-2024/

[3] International Finance Corporation. Rebuilding Ukraine: Investment Opportunities in Construction. IFC / World Bank Group, 2025.

[4] Organisation for Economic Co-operation and Development. OECD Economic Surveys: Ukraine 2025. OECD, 2025.

[5] World Bank; Government of Ukraine; European Union; United Nations. Ukraine Fourth Rapid Damage and Needs Assessment (RDNA4): February 2022 – December 2024. World Bank / UN / EU / Government of Ukraine, 2025. URL: https://www.undp.org/ukraine/press-releases/updated-damage-assessment-finds-524-billion-needed-recovery-ukraine-over-next-decade

[6] World Bank; United Nations; European Commission. Ukraine Fifth Rapid Damage and Needs Assessment (RDNA5). World Bank / UN / European Commission, 2026. URL: https://ukraine.un.org/en/310512-world-bank-united-nations-and-european-union-issues-rapid-damage-and-needs-assessment

[7] Pro-Consulting. Analysis of the Concrete Products Market in Ukraine 2024. Pro-Consulting, 2024.

[8] BuildPortal / Budport. Тенденції будівельного ринку України під час воєнного стану. BuildPortal, 2023. URL: https://old.budport.com.ua/buildnews/27879-tendencij-budivelnogo-rinku-ukrajni-pid-chas-voyennogo-stanu

[9] Державна служба статистики України. Обсяг виконаних будівельних робіт за видами будівельної продукції / Economic indicators of short-term construction statistics. URL: https://www.ukrstat.gov.ua/operativ/operativ2014/bud/ovb/ovb_u/ovb_rik_u.htm

[10] DREAM / Агентство відновлення. Digital Restoration EcoSystem for Accountable Management. URL: https://restoration.gov.ua/en/projects/digitalization/

[11] Top-1000 Association. Топ-1000 підприємств України / Top-1000 Enterprises of Ukraine.

[12] GMK Center. Виробництво сталі в Україні у 2024 році / Steel Production in Ukraine in 2024.

** A5 — Домен “Будівництво” у секторальному аналізі промисловості. Будівельний контур — Матеріали, підрядники, проєктування, девелопмент, фінансування, логістика, цифрове управління і робоча сила, які перетворюють потреби відбудови на завершені об’єкти. Будівельні матеріали — Цемент, бетон, залізобетон, скло, ізоляція, цегла, стінові матеріали, кераміка, металеві компоненти та суміжні продукти. Житловий pipeline — Ланцюг житлового будівництва: нові старти, довоєнний backlog, поточне будівництво і майбутні введення в експлуатацію. Backlog — Пул проєктів, розпочатих до повномасштабної війни, але завершених пізніше. Реальний обсяг будівельних робіт — Номінальний обсяг робіт, скоригований на дефлятор або ціновий індекс. Вузьке місце — Матеріал, виробництво, логістичний канал, регіональна умова, фінансова обставина або кадровий ресурс, який обмежує темп відбудови. DREAM — Digital Restoration EcoSystem for Accountable Management — цифрова екосистема управління відновленням; у A5 використовується як шар проєктної видимості. BIM — Building Information Modeling — інформаційне моделювання будівель для координації проєктування, кошторису, змін, виконання та експлуатації. Прекаст — Заводське виготовлення будівельних елементів із подальшим монтажем на майданчику. Інерційний сценарій — Умовна траєкторія розвитку без системних змін у фінансуванні, матеріальній базі, цифровізації, регіональній політиці та технологічній модернізації. RDNA — Rapid Damage and Needs Assessment — міжнародна оцінка шкоди і потреб відновлення. RDNA4 — Четверта оцінка шкоди і потреб; у A5 використовується як попередній бенчмарк. RDNA5 — П’ята оцінка шкоди і потреб; у A5 використовується як поточний основний бенчмарк для 2026–2035 років. RAW_WORKBOOK — Статус таблиці або ряду, який збережений у робочій книзі, але ще не перетворений на нормалізовану таблицю.

**

A-001. Key observed indicators A5-DATA-001 | Ринок будівельних матеріалів | 16 млрд дол. США | 2021 | [1] A5-DATA-002 | Частка внутрішнього споживання будматеріалів | 95% | 2021 | [1] A5-DATA-003 | Втрачені / зруйновані потужності будматеріалів | 15% | 2022–2023 | [1] A5-DATA-004 | Зростання собівартості будівництва | 53% | 2022–2023 | [1] A5-DATA-005 | Пряма шкода житловому сектору | ≈60 млрд дол. США | листопад 2024 | [2] A5-DATA-006 | Шкода промисловості, будівництву і сектору послуг | 14.4 млрд дол. США | листопад 2024 | [2] A5-DATA-007 | Обсяг будівельних робіт | ≈258 млрд грн | 2021 | [9] A5-DATA-008 | Обсяг будівельних робіт | 204.7 млрд грн | 2024 | [9] A5-DATA-009 | Падіння виробництва бетонних виробів | 76% | 2022 | [7] A5-DATA-010 | Відновлення ринку бетонних виробів | ≈20% | 2023 | [7] A5-DATA-011 | Компанії на ринку залізобетонних виробів | \>100 компаній | 2024 | [7] A5-DATA-012 | Частка десяти найбільших операторів ЗБВ | ≈40% потужності | 2024 | [7] A5-DATA-013 | Виробники будматеріалів із доходом понад 1 млрд грн | 28 компаній | 2024 | [11] A5-DATA-014 | Будівельні компанії з доходом понад 1 млрд грн | 18 компаній | 2024/2025 | [11] A5-DATA-015 | Додаткова будівельна активність для відбудови | ≈32 млрд дол. США / рік | 10-річний горизонт | [4] A5-DATA-016 | Будівельна активність відбудови до очікуваного ВВП | ≈15% ВВП | 10-річний горизонт | [4] A5-DATA-017 | Частка матеріалів у вартості будівництва | ≈65% | типовий проєкт | [4] A5-DATA-018 | Пряма шкода будівлям та інфраструктурі | 195.1 млрд дол. США | 31.12.2025 | [6] A5-DATA-019 | Потреби відновлення та реконструкції | 587.7 млрд дол. США | 2026–2035 | [6] A5-DATA-020 | Потреби житлового сектору | 89.8 млрд дол. США | 2026–2035 | [6] A5-DATA-021 | Пошкоджений або зруйнований житловий фонд | ≈14% | 31.12.2025 | [6] A5-DATA-022 | Постраждалі домогосподарства | \>3 млн домогосподарств | 31.12.2025 | [6] A5-DATA-023 | Потенційна частка приватного сектору у потребах | до 40% | за умов реформ | [6] A5-DATA-024 | Потенційні приватні інвестиції в інноваційні рішення | 4 млрд євро | 10-річний горизонт | [3] A5-DATA-025 | Потенційні робочі місця від інноваційних рішень | \>17 000 робочих місць | 10-річний горизонт | [3]

A-002. RDNA4 / RDNA5 rule RDNA5 is the current value; RDNA4 is the previous benchmark. The two estimates are sequential and must not be averaged.

A-003. Formula and scenario objects A5-FORM-001 | RealOutput_t \= NominalOutput_t / Deflator_t | construction statistics | formula preserved; full row extraction pending. A5-FORM-002 | Growth_t \= Growth_{t-1} × k | scenario assumption | calibration table needed. A5-FORM-003 | Completion_t \= f(Starts_{t-1}, Starts_{t-2}, Starts_{t-3}, Backlog_t) | housing pipeline logic | workbook rows needed. A5-FORM-004 | NeedsExecutionGap_t \= ReconstructionNeeds_t \- ExecutedWorks_t | RDNA \+ construction-output rows | conceptual formula.

A-004. Residual public-release notes Exact row-level housing starts/completions remain workbook candidates. DREAM is a registry and governance system, not proof of completed works. Technology-specific source cards for named materials and automation are not fully normalized. Construction-output real-price correction needs full row-level table extraction for model use.